3月25日，咱们在《15600元/㎡起拍！锦江区131亩宅地它值吗？》（点击阅览）一文中，对将于4月2日拍卖出让的锦江区地块进行详细的剖析与大略测算。必需求分外留意的是，另一宗坐落武侯新城的19.4亩纯住所用地将同步出让，且相同采纳“最高限价+续竞配建租借住所”的竞买方法。
这是2020年武侯区出让的榜首宗住所用地，锐理君对该地块及周边实探后的感触是：如果说锦江区地块买的是“现在”，那武侯区地块则是在买“未来”。
宗地信息
宗地方位：武侯区机投桥大街半边街村2组
净用地面积：19.411亩
土地用处分类：纯住所
核算容积率：2.5
可开发体量：3.2352万㎡
开端楼面地价：11400元/㎡
修建高度：修建物最高点高程不大于航空限高566米
竞买方法：最高限价+续竟配建并无偿移送租借住所（单套建面60—120㎡）
该宗地坐落西三环外永康路以南，东临业青路，西侧为诚品上院小区，归于武侯新城版块武侯大路以北的区域。现在宗地已打围，无未撤除的建（构）筑物，竞得人需自行收拾杂树杂草和土方建渣等。宗地临永康路一侧，预留了轨道交通操控用地。
△宗地现状
和豪宅遍地的武侯新城南片区（武侯大路以南）不同，地块所在的武侯新城北片区的开发才刚刚开端。因而，相比起锦江区宗地，武侯区这宗地不只面积袖珍，所在的城市界面和配套也要差上许多：
△武侯区19.41亩地块周边状况（黄色色块为待出让宗地）
现在周边出行首要依托公交和自驾，已注册的地铁中，最近的3号线武青南路站，与宗地相距仅3公里；
宗地边除蓝光金双楠外，有大片的家具家电市场，整个区域的商业以零散散布的底商为主，东侧2.5公里处有龙湖金楠天街，但需求穿过三环才干抵达；
△宗地西侧诚品上院底商
周边有一些教育资源，包含行知试验小学、西北中学外国语校园、成都市第二十二幼儿园、武侯科技园小学等。
△成都市第二十二幼儿园
即使这儿仍有“武侯新城”这个金字招牌背书，但周边住所小区并不多，且大多为房龄较长的二手房，因而价格并不高，二手房单价基本上万元出面，仅蓝光金双楠和正成城市乐章两个小区的二手房单价可达1.7万元/㎡左右。
△武侯区待出让宗地周边二手房均价（图片来自：链家）
别的，宗地西南侧有该区域唯一在售的新房项目——美泉悦府，其2018年高层均价约13000元/㎡，而上一周该项目最新取证的高层住所单价12570—14370元/㎡，叠拼单价19830—22710元/㎡。
△宗地西南侧，美泉悦府在建
尽管这宗地所在区域的城市界面“不咋地”，但其起拍价并不低——在2014年至今武侯区拍卖出让的宗地中，该宗地11400元/㎡的起拍价也位居第三。
这11400元/㎡的底气在哪里？锐理君以为“未来+时机”或许是重要的支撑点。
时机一：地铁双线交汇+机投桥站TOD
“要想富，先筑路”，尽管现在宗地周边无已注册的地铁，但北侧永康路一线，地铁17号线一期在建，东侧约400米处的武青南路一线，地铁9号线一期在建，这两条地铁线一期工程都估计于今年年底通车。
其间，地铁17号线现已于3月25日完成轨通，而两线交汇的机投桥站与此次出让宗地的间隔不到500米，机投桥站为规划中的TOD站点，规划已于2019年8月出炉，估计今年内开工。
△机投桥站TOD效果图
别的，今年年初武侯区机投北片区路网工程勘测规划也现已同意，这5横3纵共8条路途，涉及到的武青西二路、武青西三路、智业路、武兴五路、业兴北二路、业兴北路等，都归于出让地块周边区域。路网改造完善之后，区域的形象现已灵通度都会有大幅的提高。
△永康路改造施工中
时机二：拆迁与供地都已开端
武侯新城北片区的开发现已拉开序幕。仅该宗地所属的半边街村，其拆迁改造渐渐的开端，而旧改就从另一方面代表着时机。
2019年8月，武侯区规划和自然资源局在回复市民发问时显现，半边街村部分区域已被归入拆迁方针。据锐理君现场所见，出让宗地南侧多处确完成已在拆迁中。现阶段是整个区域改造初期，拿地的本钱相对来说更可控。
△2019年8月武侯区规划和自然资源局答复网友
△宗地周边拆迁进行中
锐理数据计算显现，2019年，宗地周边2公里规模内拍卖出让了3宗纯住所用地，其间人居竞得的77亩人才公寓用地就在诚品上院西侧。别的，3月24日武侯区发布了2020年—2021年土地载体资源招商项目，计划供应的土地资源中，至少有6宗地在此次待出让宗地周边不远，其间住所用地近300亩。
△待出让宗地周边计划供应多宗土地
（依据《2020—2021武侯区土地载体资源招商项目册》收拾）
时机三：工业人口集合
大片的待开发土地有了，需求从哪里来？
宗地坐落武侯区电商工业功用区规模内，该功用区规划面积21.1平方公里，现有企业3000家左右，已引入京东、联想、神州数码等电商总部项目，有很多的工业人口。其间仅在建的京东西南总部基地，未来就规划有近万名职工进驻。
不过，鉴于宗地所在的方位，后期的产品打造必需求做好隔音——锐理君现场感触来说，基本上每隔两三分钟，头顶就有飞机飞过，噪音问题适当详细。
敲黑板！！！：你以为将于4月2日拍卖的锦江区130.9亩宗地和武侯区19.4亩宗地，成交楼面地价别离会到达多少？
文|66
出品|锐理数据总部新媒体中心
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